Leasing Immobiliare

LeasingImmobiliare Il leasing su immobili è la soluzione ideale per il finanziamento di immobili ad uso professionale, industriale o commerciale.

L’operazione immobiliare può avere come oggetto sia immobili già edificati (“leasing immobiliare costruito”) oppure ancora da edificare o da ristrutturare (“leasing immobiliare costruendo”). Nel primo caso la società di leasing acquisisce l’unità immobiliare individuata dal cliente per cederla allo stesso in locazione finanziaria, nel secondo caso acquisirà il terreno e vi farà edificare l’immobile su indicazione del cliente, gestendo tutta la fase di avanzamento lavori finanziando, quando previsto, anche le spese di progettazione, di edificazione nonché di ristrutturazione. Una fattispecie intermedia è il leasing immobiliare su immobili da ristrutturare (Leasing ristrutturando) dove si interviene acquistando l’immobile e finanziando le opere di ristrutturazione richieste dal cliente.

Il leasing immobiliare rappresenta il 44% del fatturato dell’intero settore ed è il segmento più importante del leasing in Italia. Sempre più spesso l’impresa che investe in un immobile opta per il leasing anziché per il mutuo. La differenza tra i due istituti è rilevante e il leasing presenta maggiore flessibilità di parametri di ammortamento, mentre il mutuo ha una struttura più rigida – a parte la variabilità del tasso d’interesse.

 

Figure particolari di leasing immobiliare

  • Il lease back: nel leasing immobiliare è una formula particolare che prevede la cessione ad una società di leasing di un immobile di proprietà del cliente e che il cliente continua ad occupare per tutta la durata del piano di ammortamento. L’immobile verrà ricomprato dallo stesso cliente al termine del contratto. Questa figura può essere utilizzata per ottenere liquidità nella ristrutturazione di un immobile ed inoltre, proprio per il passaggio di proprietà che avviene al momento della stipula, presenta vantaggi di natura fiscale.

Gli elementi che caratterizzano il lease-back lecito possono essere di massima individuati nei seguenti punti:

  • la strumentalità del bene all’attività dell’imprenditore;

  • l’assenza di situazioni debitorie pregresse tra concedente ed utilizzatore;

  • l’acquisto del bene ad un giusto prezzo e il corrispettivo del leasing parametrato al prezzo stesso;

  • la normale durata del rapporto;

  • la conformità delle condizioni contrattuali a quelle generalmente praticate per il leasing finanziario.

Per contro, possono costituire indici di illiceità, individuati dalla Corte di Cassazione come elementi presuntivi della sussistenza di un lease-back “illecito”:

  • la preesistente o contestuale situazione di credito/debito tra concedente ed utilizzatore;

  • la sproporzione tra l’entità del debito ed il valore del bene alienato;

  • la precaria situazione economico/finanziaria del venditore/utilizzatore;

  • un tasso di interesse applicato all’operazione particolarmente elevato;

  • la facoltà concessa all’utilizzatore di sublocare il bene.

 Leasing su immobili in fase di costruzione (costruendo): è un’altra opportunità di leasing a cui le aziende ricorrono per alleviare le spese di costruzione di un immobile. Qui, il cliente/azienda ha la possibilità di farsi finanziare la costruzione dell’immobile fino alla conclusione del cantiere. Questo contratto prevede il pre finanziamento per tutta la durata della costruzione dell’immobile fino alla conclusione del cantiere e all’effettiva decorrenza del contratto. I canoni di leasing decorreranno ad immobile completato e fino a tale data saranno a carico dell’utilizzatore solo gli oneri finanziari.

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